I bonus fiscali sono una concreta opportunità per l’edilizia. Per coglierla occorre conoscere gli strumenti fiscali via via sempre più performanti e saperli applicare. Il bonus fiscale, ovvero l’agevolazione che si può ottenere, è una detrazione fiscale sulla tassazione IRPEF o IRES che si matura dall’anno successivo al pagamento effettuato per interventi sul patrimonio edilizio esistente. In estrema sintesi esistono due tipologie di bonus fiscali per gli interventi strutturali. La prima tipologia prevede bonus legati alla ristrutturazione edilizia in genere, senza alcuna specifica di miglioramento delle performance strutturali apportate all’edificio. La seconda tipologia riguarda i bonus che si raggiungono grazie a determinati miglioramenti della sicurezza antisismica dell’edificio con la ristrutturazione effettuata. A queste due tipologie principali si aggiunge una variante della seconda che modifica i termini di applicazione del bonus e riguarda gli interventi sia strutturali che energetici per i soli condomini.
Di seguito ricostruiamo una mappa dei bonus fiscali presenti ad oggi per gli interventi strutturali di riqualificazione del patrimonio edilizio esistente:
- Bonus nella ristrutturazione edilizia
- Sismabonus
- Sismabonus e interventi locali
- Sismabonus ed Ecobonus per i Condomini
- La cessione del credito
- SUPERBONUS 110% : Le novità del ‘Decreto Crescita’
I bonus nella ristrutturazione edilizia
I bonus fiscali rappresentano da più di un ventennio un’importante vettore di opportunità nel settore dell’edilizia. Si differenziano in base alle migliori prestazioni che è possibile far raggiungere ad un edificio. Si va quindi dalla semplice ristrutturazione che da ‘nuova vita’ ad una struttura in disuso o con scarsi livelli di comfort agli interventi che danno nuove capacità energetiche o strutturali ad un’immobile.
Il bonus fiscale consiste in una detrazione sulle imposte. È possibile detrarre dall’IRPEF (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) una parte dei costi sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato.
È possibile usufruire delle detrazioni che vanno dal 50% all’85% delle spese sostenute (bonifici effettuati) fino al 31 dicembre 2019, con un limite massimo di spesa di che può arrivare fino a 136.000 euro per ciascuna unità immobiliare, somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2020. L’agevolazione può essere richiesta per le spese sostenute nell’anno, secondo il criterio di cassa, e va suddivisa fra tutti i contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi.
La detrazione deve essere ripartita in 5 o 10 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi.
La ristrutturazione edilizia per le norme urbanistiche
Quali sono gli interventi per i quali si può accedere alle detrazioni fiscali? Per la definizione degli interventi si fa riferimento al DPR 380: ? manutenzione ordinaria, solo per gli interventi sulle parti comuni dei condomini: le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage; ? manutenzione straordinaria:
installazione di ascensori e scale di sicurezza, realizzazione e miglioramento dei servizi igienici, sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso, rifacimento di scale e rampe, interventi finalizzati al risparmio energetico, recinzione dell’area privata, costruzione di scale interne. ? restauro e risanamento conservativo:
interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado, adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti, apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali. ? ristrutturazione edilizia:
demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente, modifica della facciata, realizzazione di una mansarda o di un balcone, trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda, apertura di nuove porte e finestre, costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti. ? ricostruzione o ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi in territori in cui è dichiarato lo stato di emergenza; ? adozione di misure antisismiche;
Tra gli interventi per i quali è possibile accedere alle detrazioni fiscali ve ne sono alcuni che non riguardano in genere le parti strutturali, ma che riportiamo per completezza: ? eliminare le barriere architettoniche o favorire la mobilità a persone con disabilità gravi; ? prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi: rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici, apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione, porte blindate o rinforzate, apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini, installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti, apposizione di saracinesche, tapparelle metalliche con bloccaggi, vetri antisfondamento, casseforti a muro, fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati, apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline; ? cablatura degli edifici e contenimento dell’inquinamento acustico ? conseguimento di risparmi energetici ? adozione di misure antisismiche ? bonifica dell’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici.
La ristrutturazione edilizia per le norme tecniche
Il riferimento tecnico per la valutazione della sicurezza del patrimonio esistente è il capitolo 8 delle Norme Tecniche per le Costruzioni. Un riferimento che guida i professionisti con la consapevolezza che riqualificare il patrimonio esistente è un obiettivo necessario. Obiettivo che può essere raggiunto attraverso diverse tipologie di intervento in funzione della valutazione o dell’eventuale modifica che si sta apportando alla struttura. Così gli interventi di riparazione o locali, di miglioramento e l’adeguamento sismico definiscono i processi per raggiungere un livello di sicurezza congruo o quantomeno migliore di quello di partenza.
RIPARAZIONE O INTERVENTO LOCALE
Gli interventi di questo tipo riguarderanno singole parti e/o elementi della struttura. Essi non debbono cambiare significativamente il comportamento globale della costruzione e sono volti a conseguire una o più delle seguenti finalità: – ripristinare, rispetto alla configurazione precedente al danno, le caratteristiche iniziali di elementi o parti danneggiate; – migliorare le caratteristiche di resistenza e/o di duttilità di elementi o parti, anche non danneggiati; – impedire meccanismi di collasso locale; – modificare un elemento o una porzione limitata della struttura. Il progetto e la valutazione della sicurezza potranno essere riferiti alle sole parti e/o elementi interessati, documentando le carenze strutturali riscontrate e dimostrando che, rispetto alla configurazione precedente al danno, al degrado o alla variante, non vengano prodotte sostanziali modifiche al comportamento delle altre parti e della struttura nel suo insieme e che gli interventi non comportino una riduzione dei livelli di sicurezza preesistenti. La relazione di cui al § 8.3 che, in questi casi, potrà essere limitata alle sole parti interessate dall’intervento e a quelle con esse interagenti, dovrà documentare le carenze strutturali riscontrate, risolte e/o persistenti, ed indicare le eventuali conseguenti limitazioni all’uso della costruzione. Nel caso di interventi di rafforzamento locale, volti a migliorare le caratteristiche meccaniche di elementi strutturali o a limitare la possibilità di meccanismi di collasso locale, è necessario valutare l’incremento del livello di sicurezza locale.
INTERVENTO DI MIGLIORAMENTO
La valutazione della sicurezza e il progetto di intervento dovranno essere estesi a tutte le parti della struttura potenzialmente interessate da modifiche di comportamento, nonché alla struttura nel suo insieme. Per la combinazione sismica delle azioni, il valore di ?E può essere minore dell’unità. A meno di specifiche situazioni relative ai beni culturali, per le costruzioni di classe III ad uso scolastico e di classe IV il valore di ?E, a seguito degli interventi di miglioramento, deve essere comunque non minore di 0,6, mentre per le rimanenti costruzioni di classe III e per quelle di classe II il valore di ?E, sempre a seguito degli interventi di miglioramento, deve essere incrementato di un valore comunque non minore di 0,1. Nel caso di interventi che prevedano l’impiego di sistemi di isolamento, per la verifica del sistema di isolamento, si deve avere almeno ?E =1,0.
INTERVENTO DI ADEGUAMENTO
L’intervento di adeguamento della costruzione è obbligatorio quando si intenda: a) sopraelevare la costruzione; b) ampliare la costruzione mediante opere ad essa strutturalmente connesse e tali da alterarne significativamente la risposta; c) apportare variazioni di destinazione d’uso che comportino incrementi dei carichi globali verticali in fondazione superiori al 10%, valutati secondo la combinazione caratteristica di cui alla
equazione 2.5.2 del § 2.5.3, includendo i soli carichi gravitazionali. Resta comunque fermo l’obbligo di procedere alla verifica locale delle singole parti e/o elementi della struttura, anche se interessano porzioni limitate della costruzione; d) effettuare interventi strutturali volti a trasformare la costruzione mediante un insieme sistematico di opere che portino ad un sistema strutturale diverso dal precedente; nel caso degli edifici, effettuare interventi strutturali che trasformano il sistema strutturale mediante l’impiego di nuovi elementi verticali portanti su cui grava almeno il 50% dei carichi gravitazionali complessivi riferiti ai singoli piani. e) apportare modifiche di classe d’uso che conducano a costruzioni di classe III ad uso scolastico o di classe IV. In ogni caso, il progetto dovrà essere riferito all’intera costruzione e dovrà riportare le verifiche dell’intera struttura post-intervento, secondo le indicazioni del presente capitolo. Nei casi a), b) e d), per la verifica della struttura, si deve avere ?E > 1,0. Nei casi c) ed e) si può assumere ?E > 0,80. Resta comunque fermo l’obbligo di procedere alla verifica locale delle singole parti e/o elementi della struttura, anche se interessano porzioni limitate della costruzione. Una variazione dell’altezza dell’edificio dovuta alla realizzazione di cordoli sommitali o a variazioni della copertura che non comportino incrementi di superficie abitabile, non è considerato ampliamento, ai sensi della condizione a). In tal caso non è necessario procedere all’adeguamento, salvo che non ricorrano una o più delle condizioni di cui agli altri precedenti punti.
Anche la Circolare Applicativa fornisce utili indicazioni su come distinguere, classificare e qualificare un intervento su una struttura esistente, in particolare in riferimento alla valutazione delle casistiche per le quali è necessario valutare l’adeguamento sismico di una struttura.
In generale è necessario porsi le corrette domande circa l’intervento che si sta operando, ad esempio:
L’intervento modifica il comportamento globale della struttura? Modifica le risposta della struttura o di sue parti in termini di resistenza o di rigidezza? Gli elementi non strutturali subiscono conseguenze in termini di vulnerabilità e quindi di rischio? A queste domande è necessario poi rispondere giustificando anche la propria scelta e in questo le Norme Tecniche prescrivono la strada da percorrere.